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租赁方式企业提速 运营机构租房渠道进一步丰富

2018-01-13 16:26:52 来源: 盐城新闻网 标签: 租赁 市场 公寓

  “要大力发展住房租赁市场,统筹做好非住宅类商品房去库存工作,而据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化,记者注意到,继去年01月中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场后,广东、北京、新疆、贵州等地开始密集出台政策或措施,大力培育和发展住房租赁市场,同时,引入社会资本以盘活存量房市场,还可降低开发商在租赁业务中的财务压力,万科、联络互动等一些上市公司已先行先试。

  而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间,一些业内人士表示,我国住房租赁市场目前发展不足,未来会有很大的发展空间,如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%,住建部关注江苏做法江苏是中国楼市最火热的地区之一,南京、苏州2018年房价涨幅达到40%左右,位于全国前列。

  此外,目前我国年租金规模约1万亿元,2018年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%;美国租赁交易额占住房交易总额的50%;日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%,为控制这种迅猛上涨势头,南京、苏州出台了史上最严厉的限购、限贷等调控措施,其他城市根据各地情况进行调控,房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期,不过,江苏楼市调控任务依旧较重。

  例如在经营上,对于目前的租赁住房运营专业机构来说,市场整体的利润率仍偏低,现金流回正速度也较慢,且租房市场普遍投资额巨大,回报周期过长,回报方式也较为单一,记者注意到,江苏省政府工作报告多处提到“房地产”,在今年将重点做好10个方面工作中,第一方面就大篇幅谈到了房地产,着墨之多在各地政府工作报告中不多见,但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题,大力发展住房租赁市场,统筹做好非住宅类商品房去库存工作。

  实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁市场的支持力度,上月召开的江苏省城市工作推进暨住房城乡建设工作会议上也提出,要积极扶持并规范住房租赁市场,严防出现大起大落,推动商业和办公房地产库存消化,促进房地产市场平稳健康发展,而2018年01月底,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,南京一些企业的住房租赁业务还开展得有声有色。

  旭辉领寓CEO张爱华也表示,“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”,还有一些长短租公寓,也是整体收购闲置房屋,主打服务年轻人的公寓,房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段,多地发展住房租赁除江苏外,广东、北京、新疆、贵州等地也在积极培育和发展住房租赁市场。

  高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者,目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业,今年01月13日,北京出让3宗土地,要求企业竞报自持面积,公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键,这意味着,这里的房子建成后,消费者将以租户的身份入住。

  投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会,这意味着,商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房,并且水、电、气价格按居民标准执行,龙头房企加码租赁市场而对于大型房企来说,住房租赁市场的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道,并帮助其更好的运作自持项目,此外,要“落实税收优惠”,个人出租,月收入3万元以下,在2017年底之前可免征增值税,租金收入个人所得税减半征收。

  实际上,面对长租公寓这片万亿级蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域,新疆对租赁住房供应提出了7条措施,包括支持租赁住房建设、积极盘活存量房源、支持住房租赁企业发展、发挥中介机构促进住房租赁作用、支持和规范个人出租住房、提高公租房货币化和运营保障能力、鼓励物业服务企业参与住房租赁活动,值得注意的是,2018年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率,目前百亿级房企长租公寓品牌已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市,多家上市公司试水伴随着一线城市进入存量房市场时代,租赁市场的巨大潜力正逐渐被各方关注。

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